Esta semana el alcalde de Recoleta y arquitecto, Daniel Jadue (PC), informó que la comuna está trabajando en un proyecto inmobiliario social que permitiría a las familias más vulnerables acceder al arriendo de viviendas dignas y de calidad, acorde a sus ingresos, sin tener que endeudarse. La idea es que este proyecto sea la transición entre el arriendo y la vivienda definitiva.
Se trata del modelo de inmobiliaria popular, donde cada familia deberá pagar no más del 25% de sus ingresos mensuales a la Municipalidad, por el arriendo de un departamento de 55 m2 con tres habitaciones, cocina, comedor, living y terraza (lo que costaría más de 20 UF en un proyecto normal en la zona).
Los primeros pisos de los edificios están reservados para los adultos mayores y para espacios comunes para la comunidad, como huertos comunitarios o espacios de juego para los niños.
En Recoleta el proyecto estaría operativo en marzo del 2019 y contará con dos torres de 19 departamentos cada una, ubicados muy cerca del metro y de la municipalidad, y el alcalde Jadue reveló también que se está evaluando la posibilidad de comprar terrenos paralelos para extender la cantidad de departamentos a 90.
Las construcciones se realizarán en un terreno cedido al municipio por el Serviu y con un subsidio del Ministerio de Vivienda. El diseño inmobiliario fue realizado de manera gratuita en forma de donación por el Premio Nacional de Arquitectura 2002, Juan Sabbagh. Entonces, el municipio no pone de sus recursos en esto, por lo que sus presupuestos, que ya son bajos, no se verían afectados.
“El sueño de la casa definitiva hoy se ha roto. El tiempo de permanencia no dura más de cuatro años. La vivienda ya es como el auto o el trabajo, depende de la etapa de la vida en la que estás", comentó Sabbagh.
¿Quiénes pueden acceder a este beneficio? Jadue informa que todas las personas que cumplan con los requisitos para obtener el subsidio de arriendo, pero además, también podrán hacerlo los inmigrantes que no pueden acceder a ser arrendatarios ni propietarios.
Deberán presentar cédula de identidad o la residencia definitiva, y otros requisitos menores para poder hacerse beneficiarios, quienes podrán habitar los departamentos por un período máximo de cinco años, para luego darles la oportunidad a otras familias.
Jadue señala que están diseñando un sistema para que el municipio pueda devolver una parte del ingreso a las familias arrendatarias, en una libreta de ahorro para que lo inviertan luego en una vivienda definitiva.
De esta forma, el alcalde busca que la inmobiliaria popular tenga un futuro similar a la farmacia comunal que impulsó en Recoleta, modelo que, desde su debut en 2015, ha sido replicado en más de 140 municipios, ofreciendo medicamentos con valores -en promedio- un 40% más baratos que en las grandes cadenas (aunque también tienen desafíos por resolver).
Estación Central, Independencia y Santiago también fueron invitadas por el Minvu a formar parte de la iniciativa, por ser las otras tres comunas con mayor hacinamiento en la RM y con mayor porcentaje de migrantes. Las Condes y Renca, también mostraron interés de sumar una inmobiliaria popular a sus comunas para la clase media, obviamente con diseños acordes a las necesidades de cada comuna.
Además, recientemente el Ministerio de Vivienda comunicó que abrirá un concurso público los próximos días para que otras comunas de la RM y Valparaíso puedan replicar la iniciativa, destinando más de $2.600 millones de pesos para la construcción de viviendas para el arriendo. Los nuevos proyectos podrán ser presentados hasta fines de marzo próximo.
¿Qué busca solucionar una inmobiliaria popular?
Principalmente, busca otorgar viviendas dignas en espacios céntricos de las comunas, con transporte a la mano, para que así las familias puedan vivir más cerca de sus trabajos y evitar el principal problema que actualmente presentan los subsidios de vivienda: que las viviendas sociales están en zonas periféricas o el monto del subsidio arriendo no alcanza para lugares más céntricos.
Por otro lado, actualmente los precios para comprar viviendas están muy altos, los precios del suelo se disparan por la demanda y los sueldos promedios son bastante bajos; lo que hace muy difícil optar a una vivienda definitiva. Por esto, un arriendo transitorio a precio alcanzable para las familias, sería una solución momentánea bastante conveniente, pues además les permitiría ahorrar.
El proyecto busca terminar con los hacinamientos en las comunas más pobladas de la capital, la eliminación de campamentos, y evitar también los cobros abusivospor arriendo por parte de arrendadores privados, especialmente a los migrantes que llegan al país. Serían más de 5.800 extranjeros que viven hacinados y pagando arriendos con precios excesivos en la RM.
Y por último, al crear estos proyectos en terrenos estatales en desuso, que además están muy bien ubicados; se aprovechan espacios con un fin social importante.
Jadue remarcó en la presentación del proyecto que "al mercado le importa un bledo el vivir y el habitar digno, le importa un bledo que haya gente que viva hacinada; al mercado no le interesa entregar un producto que sea accesible para los más vulnerables, porque eso no es rentable", agregando que "los únicos que podemos salir a construir viviendas sociales de calidad para un habitar digno -incluso no necesitando utilidad, porque es a precio justo- es el Estado".
Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, dice que la iniciativa "es una innovación interesante" que responde al déficit de viviendas para arriendo en zonas donde cada vez se ha hecho más caro comprar. Y que si bien las comunas ya participan de la vivienda con las EGIS (facilitando subsidios para los vecinos), la diferencia ahora es la propiedad municipal de los edificios.
Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), señala que lo anunciado va en línea con la propuesta del consejo de "ampliar el rol del Estado al generar vivienda pública con integración social", permitiendo a personas vulnerables vivir en mejores barrios.
Las críticas del proyecto y los desafíos pendientes
Si bien, gran parte del país se ha tomado de buena forma la idea de la inmobiliaria popular, al igual que lo ha hecho con las farmacias y las ópticas populares; también han surgido varios críticos, principalmente ligados a inmobiliarias privadas y a corretaje de propiedades, quienes consideran que los municipios no están preparados para mantener ni administrar estos arriendos.
Sergio Jara, gerente general de Valmar, expresó que “a mi juicio no es bueno que el Estado en general, y en este caso un municipio, haga labores que puede desarrollar perfectamente el sector privado, la evidencia histórica muestra que los entes públicos no son eficientes en desarrollar actividades productivas y que el sector privado si lo es”.
Hay otros que critican que el proyecto no soluciona realmente el problema habitacional de las comunas más hacinadas y que se corre el riesgo de que las municipalidades privilegien el interés por el negocio por sobre la calidad de vida de sus vecinos.
También hay políticos disconformes. Por ejemplo, José Antonio Kast salió inmediatamente a criticar el proyecto, tildándolo de populismo, comparándolo incluso con el proyecto de vivienda social de Chávez en Venezuela, haciendo alusión de que son ideas fracasadas y de que se prestarían para clientelismo encubierto por parte de las municipalidades.
El CEO de Portal Inversionista, Cristián Lecaros, señaló que a pesar de que le parece una iniciativa muy interesante, hay que estudiar las desventajas de este proyecto como la mantención del activo del inmobiliario a lo largo del tiempo y quién se haría cargo si la familia, durante esos cinco años, no logra pagar el porcentaje de arriendo. Además señala que es poco probable que luego de cinco años las familias puedan juntar el dinero para una vivienda definitiva, ya que el precio de los suelos en la RM seguirán subiendo.
Jadue, por su parte, señala que "por supuesto, a nadie en condiciones que no pueda asumir se le va a desalojar, esto no opera en la lógica del mercado".
Lecaros agrega que sería bueno que de la mano con el proyecto inmobiliario, se trabajara también en políticas públicas para poder dar apoyo en emprendimiento, capacitación y formación a las familias, para que luego puedan optar a una vivienda definitiva o a un subsidio de arriendo en un espacio igual de digno y bien ubicado.
Otro punto que se critica es sobre cómo se hará la selección de los arrendatarios, ya que sin duda la demanda superará con creces a la oferta de viviendas de los municipios; y quien velará para que ese proceso sea justo y transparente.
Aún quedan varios puntos por discutir y por dar a conocer, como por ejemplo, si existirá un administrador municipal que vele por el mantenimiento y el cumplimiento del orden y de los pagos de los arrendatarios, en cómo se va a constatar que las familias se queden efectivamente por un período de cinco años y no más y que al dejar el inmueble obtengan una oportunidad inmobiliaria similar o mejor, cómo se hará la selección de los beneficiados, cómo y con qué fondos se pretenden realizar los mantenimientos de los edificios y quién regulará todo el proceso.
¿Te parece un proyecto viable? ¿Crees que soluciona en parte el problema habitacional que afecta hoy a la Región Metropolitana?
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